土地に関すること

評価のしくみ

 固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。 

評価のしくみ
地目 固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。
地積 地積(土地の面積)は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。
価格(評価額) 価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

地目別の評価方法

 1 宅地の評価方法

 宅地の評価は、市街地宅地評価法(路線価方式と呼ばれるもので、道路ごとに価格を示す「路線価」を付設し、これに基づいて各宅地を評価する方法)または、その他の宅地評価法(標準地比準方式)により行います。

 

市街地宅地評価法(路線価方式)
1 宅地の利用状況により住宅地区、商業地区などの地区(用途地区)に区分します。その用途地区について状況が類似する地域(状況類似地域)に区分します。
2 状況類似地域内の主要な道路を選定し、その道路に面している宅地の中から 奥行、間口、形状等が標準的なものを標準宅地として選定します。
3 地価公示価格、都道府県地価調査価格および不動産鑑定士による評価をもとに 標準宅地の1m2当たりの価格を算出し、主要な道路の路線価として付設します。
4 路線価をもとに各宅地の評価額を決めます。形状が不整形なもの、角地などについては、評価基準に定めた補正を行います。
評価額は、1m2当たりの路線価に補正率と地積を乗じます。

 

その他の宅地評価法 (標準地比準方式)
1 宅地の利用状況により集落地区、中小工場地区などの地区に区分したうえで、その地区について状況が類似する地区(状況類似地区)に区分します。
2 状況類似地区内の標準宅地を選定します。
3 地価公示価格、都道府県地価調査価格および不動産鑑定士による評価をもとに標準宅地の1m2当たりの価格を算出します。
4 標準宅地の価格をもとに各宅地の評価額を決めます。形状が不整形なものなどについては評価基準に定めた補正を行います。
評価額は、1m2当たりの路線価に補正率と地積を乗じます。

 

平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。

土地の評価額は、評価替え年度の価格を2年間据え置くことが原則ですが、平成9年度からは、評価替え年度以外であっても地価が下落したと認められる場合は評価額を修正できるように税制改正されました。これにより、平成9年度から毎年度下落修正を行っています。

 

2 農地、山林の評価方法

原則として、その他の宅地評価法による宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した価格)に比準して評価します。

ただし、農地法に基づき転用許可を受けた農地等については、付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

評価額は、1m2当たりの路線価に補正率と地積を乗じます。



3 牧場、原野、雑種地等の評価方法

宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

 

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅が建っている敷地については、税の負担を軽くするための「住宅用地に対する課税標準の特例措置」が適用されています。

そのため、住宅が建っている敷地と、店舗・倉庫など居住用でない建物が建っている土地や駐車場の敷地では評価額が同じでも税額が違ってきます。

課税標準の特例措置の適用
宅地 住宅が建っている敷地 住宅用地 課税標準の特例措置が適用される
店舗・倉庫などが建っている敷地 商業地等 課税標準の特例措置が適用されない

 

  住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

住宅用地に対する課税標準の特例率
小規模
住宅用地
200m2以下の住宅用地 (200m2を超える場合は、住宅1戸あたり200m2までの部分)を「小規模住宅用地」といいます。 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。
その他の
住宅用地
上記(小規模住宅用地)以外の住宅用地を「その他の住宅用地」といいます。 その他の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

 

たとえば、300m 2の住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200m 2分が「小規模住宅用地」で、 残りの100m 2分が「その他の住宅用地」となります。

住宅用地は、次の二種類に分けられます。 

住宅用地の種類と範囲
住宅用地の種類 特例適用の範囲
専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地 その土地の全部(家屋の延床面積の10倍まで)
併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地 その土地の面積(家屋の延床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

 

住宅用地に対する課税標準の特例措置の対象となる住宅用地の面積は、敷地面積に次の率を乗じて求めます。 

住宅用地の特例適用率
住宅用地の種類 家屋の居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅用地 延床面積の全部が住宅用 100%
併用住宅用地 延床面積の2分の1以上が住宅用 100%
延床面積の4分の1以上、2分の1未満が住宅用 50%

 

〇住宅用地特例措置の対象となる土地
・ その住宅を維持し、その効用を果たすために一体で利用されている土地
・ 既存の住宅に代えて新たに住宅を建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地
・ 住宅が災害により、滅失した場合で、他の建物や構築物の用に供されていない土地(2年間に限る)

〇住宅用地特例措置の対象とはならない土地
・ 新たに住宅の建設が予定されている土地
・ 住宅が建設されつつある土地

また、「空家等対策の巣新に関する特別措置法」に基づく除去等の勧告を受けた「特定空家等」の敷地の用に供する土地については、住宅用地特例措置の対象から除外することとされています。 

 

宅地の利用状況が変わったときは「住宅用地の適用(異動)申告書」を提出してください。

住宅用地に対する課税標準の特例措置を正しく適用するために、家屋の用途を変更した方は、その翌年の1月31日までに申告をしてください。

(例えば、1階の工場部分を廃業に伴い住宅用車庫に変更したり、住宅の一部を改装して店舗にした場合などが対象になります。)

届出書は以下よりダウンロードできます。

 

固定資産税の非課税について

賦課期日(1月1日)現在において、公衆用道路として利用されている土地で、地方税法第348条第5号の規定に該当に該当する場合は、固定資産税が非課税となります。

適用年度

年内に申告があり、三条市税務課で利用状況を確認したものについて、その翌年の4月から始まる年度の固定資産税から非課税を適用します。

(例)平成29年7月に申告があった場合⇒平成30年度の固定資産税から適用

詳細は税務課資産税係までお問い合わせください。

この記事に関するお問合せ
総務部 税務課 資産税係

〒955-8686 新潟県三条市旭町2-3-1
電話 : 0256-34-5530 (直通) ファクス : 0256-36-4321
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更新日:2019年05月07日